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退房的途径有哪几种

发布时间:2019-08-22 15:43:36 编辑:笔名

退房的途径有哪几种

在现实生活中,购房者与开发商就房屋买卖产生的纠纷是非常多的,其中比较常见的纠纷是商品房退房的问题,而购房者退房是需要满足一定条件的,那么退房的途径有哪几种?下面由为读者进行相关知识的解答。

一、退房的途径有多少种

种是当事人双方协商一致,可以退房;

第二种是当事人经过工商、消费者协会等职能部门主持调解,达成退房协议的;

第三种是依据法定规定构成根本违约情况的可以退房。

相关法律知识:

《商品房销售管理办法》中有关内容的规定

第六条商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条商品房现售,应当符合以下条件:

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实

第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。

第十三条商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

二、退房时要注意什么问题

退房可能牵扯的问题,一是消费者要解除什么合同;二是解除这些合同过程中的先后顺序。如果消费者提出的退房要求被开发商接受,那么有两个合同需要解除,一是消费者与开发商的买卖合同,二是消费者与银行的借款合同。

房屋买卖合同的解除,意味着双方财产的返还或权利的恢复,对于已经入住的消费者来说,需要将已经占有的住宅交还给开发商,对于还没有入住的消费者来说,则需要放弃占有即将入住的住宅;开发商则不能再根据合同要求消费者支付房款,对于已经收取的部分要退还给消费者;解除合同履行完毕后,双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态,买卖合同的解除与履行无须其他人的协助,双方自己即可以完成。

借款合同的解除,表明消费者将一次性归还从银行的借款,然后不再支付任何本金和利息,无须承担任何还款的义务。这个合同的解除与买卖合同不一样,它需要在除了银行与消费者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。因为消费者虽然从银行取得了借款,但并不直接占有这部分借款,银行借款通过转帐的形式由开发商取得;如果要归还借款,必须由开发商向银行归还已经占有的借款,才可以实现归还借款的目的;银行只有收到开发商以消费者名义还来的借款后,才能认为消费者已经履行了全部还款义务,双方的借款合同才能真正的解除;因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。

因为有三方当事人,而且有两个合同,由于在空间操作上无法同步进行,就会出现时间上的先后顺序问题;从实际行为上,我们可以设计出多种可能的选择方案,目前较为普遍的有以下几种,分别描述:

、消费者先与开发商解除买卖合同,然后取回首付款,再与银行解除借款合同,然后由开发商归还银行借款。

第二、消费者先与开发商解除买卖合同,然后再与银行解除借款合同,然后取回首付款,由开发商归还银行借款。

第三、消费者先与开发商解除买卖合同,然后由开发商归还银行借款,再与银行解除借款合同,取得首付款。

这三种过程有一个共同的特点,就是消费者首先要与开发商解除买卖合同,表明消费者放弃对住宅行使占有的权利,在这种情况下,消费者存在一种风险:一旦解除合同后,即不能再度占有住宅,如果开发商不能按时归还银行借款,则消费者除了丧失房屋权利外,仍然需要承担向银行还款的义务,即所谓“钱房两空”;如果开发商在此期间出现破产,则消费者损失更为巨大:不仅住宅(仅指没有取得产权证的)可能会作破产财产被拍卖,而且已经支付的首付款无法取得,同时还要支付15年到20年的银行借款。

为了使消费者限地免除上述风险,在开发商不会破产的前提下,我们认为在实际操作时可以通过以下程序:

、消费者首先与开发商签订一个补充协议,这是一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。

第二、消费者再与银行签订一个补充协议,也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。

第三、开发商归还银行借款,消费者与银行签订的协议中确定的条件出现,消费者与银行的借款合同解除。

第四、开发商归还消费者的首付款,并协助办理消费者退房的各种相关手续。

第五、第三、第四个行为履行完毕后,步双方签订的协议中假设的条件出现,消费者与开发商的买卖合同解除。

以上知识就是对“退房的途径有多少种”问题进行的解答,退房的途径是比较多,包括当事人双方协商一致、当事人经过工商、消费者协会等职能部门主持调解、依据法定规定构成根本违约情况退房等。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。

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